競売サポート

競売不動産とは?

競売不動産とは?

借入金の返済ができない債務者が担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が債権回収のために民事執行法に基づいて裁判所に申し立てを行い、裁判所を介して売却する不動産のことを競売物件と言います。

裁判所が手続きの窓口となり、民事執行法に基づき不動産や動産をお金に変える仕組み・売却行為を競売といい、売却される不動産が競売不動産です。

競売不動産については「怪しい・怖い・難しい」といったネガティブなイメージがあるようですが、近年は競売物件への違法な占拠者を排除する法的整備もなされ、一般の方も入札に参加しやすくなりました。

競売不動産の特徴

コンシェルジュ

最大の特徴は、原則的に物件の内覧ができないところです。

裁判所の物件調査資料の写真や、現地の外観などから判断することになります。

競売物件に限らず不動産の取得にはリスクはつきものですが、一般流通物件は宅地建物取引業者が介入することにより安心・安全な取引が可能です。しかし、競売物件は裁判所の資料の読み漏れや勘違いなどで落札してしまったとしても、自己責任となります。また、一般的な不動産取引にある「不動産重要事項説明書」等もありません。

その代わりに、一般市場で流通している価格よりも安く落札(購入)できるのが魅力です。

不動産競売のメリット

コンシェルジュ

不動産投資、またはマイホームなどの目的で競売不動産を購入する場合、次のようなメリットがあります。

  • 競売物件の売却基準価格は、一般的に市場価格の40~60%
  • 特別売却物件は更に20%ダウン(32~48%)で購入可能
  • 最低価格が一般市場より4割以上安く、入札価格を自分で決定できる
  • 仲介および諸費用の手数料がかからない
  • 裁判所が職権により抵当権等を抹消してくれる
  • (建物であっても)消費税がかからない

不動産競売のリスク

不動産競売のリスク

競売物件は低価格であることが最大の魅力ですが、もちろんリスクもあります。

  • 物件の下見が困難
  • 購入後の保証がない

建物の内部の損傷や老朽化が激しい
地積に公簿数量との差異がある
境界の確定ができない
引渡命令が取れない場合、入居者の立ち退きが困難

このような場合も、基本的にアフターケアはありません。

  • 保証金の提供が必要
    ※期間入札に参加する場合、売却基準価格の20%を保証金として提供しなければならない
  • 確実に入手できるとは限らない
    ※入札に参加しても必ず落札できるとは限らない
  • 時間をかけて調査しても買い受けができない場合がある
  • 競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合がある

競売入札サポート

不動産競売の経験と知識に問題のない方であれば、物件検索から入札、落札後の処理までをご自身で行うこともできますが、競売不動産購入に関する無用なトラブル防止と、時間・お金の費用対効果を図って頂くために、T・Mプランニング株式会社では競売入札サポートを承っております。

競売入札サポート業務の流れ

競売入札サポート
  1. お問い合わせ・ご相談・ご質問
  2. ご来店いただくか、ご都合の良い時間等にご訪問・ご面談
  3. 気になる物件・ご希望の物件について、裁判所資料(3点セット)による物件の説明、お客さまの目的・ご希望に応じた物件の選び方やアドバイス、資金計画等のご相談(住宅ローン等のアドバイス)
  4. 目的・ご希望に沿う場合のみサポート契約の締結をしていただきます
  5. 実際に現地へ向かい現況調査報告書との相違点などの現状調査、必要に応じ市役所などで法的調査
  6. 物件調査報告書で現状のご説明・入札金額(落札予想価額)含めたトータル予算のご提案
  7. ご提案したトータル予算にご納得いただければ入札の手続きへ
  8. 入札保証金のお振込みと住民票(法人の場合は履歴事項証明書)のご準備をお願いいたします。入札等書類手続きは当社で代行いたします。
  9. 開札・落札
  10. 明け渡し作業等のサポート
  11. 取得後のリフォーム等のご相談・収益用でお考えの場合は、賃借人募集および賃貸物件管理も承ります。

法整備され、参加(入札)するハードルは下がったと思われますが、物件の調査、入札、落札時の手続きなど、平日に何度も裁判所に行ったり、占有者などがいる場合には、落札者自らの責任で立ち退きを行わなければならず、一般の方が初めて競売に参加することは難しいのが現状です。入札から明け渡しまで責任をもってトータル的にサポートさせていただきます。

よくある質問

Q.競売で落札(購入)するコツって?

A.入札しても必ずその競売不動産を購入(落札)できるとは限りません。
もちろん入札金額を高くすれば落札できる可能性は大きくなりますが、あまり高く入札すると競売で買うメリットが薄れてしまいますし、最低入札金額すれすれでは落札の可能性が低くなります。
入札しようとする物件エリアの特性、市場の流通価格や実勢価格、他にどのような入札者が参加しそうかを予測して入札価額を決めていきましょう。入札価額を決めていくには、やはり経験と知識が必要となってきます。T・Mプランニング株式会社にサポートをご依頼いただけると幸いです。

Q.投資・収益用として競売を考えています

A.安く落札(購入)することで、投資効率・収益率が高くなります。
不動産投資が初めての方、是非競売物件を取り入れて大家さんになりませんか。

Q.裁判所に足を運ぶ時間がないと買えないのでしょうか?

A.そのようなことはありません。
T・Mプランニング株式会社の競売代行システム(サポート契約締結)をご利用いただければ、煩雑な手続きに煩わされることなく不動産競売に参加可能です。詳しくはお気軽にお問い合せください。

Q.住宅ローンを利用できますか?

A.ご自身が居住目的で取得する物件に関しては、競売不動産も低金利の住宅ローンがご利用いただけます。
不動産競売では、入札後短期間のうちに代金全額を納付しなければなりませんので、取引のある金融機関と相談して予め資金の準備をしておく必要があります。
なお、金融機関等が融資を行うにあたり、抵当権の設定を希望する場合には、予め買受人と金融機関等が共同して、代金納付時までに書面で申し出なければなりません。
住宅ローンをご利用の場合は、事前にT・Mプランニング株式会社までお問い合わせ・ご相談ください。

Q.落札した物件に賃借人がいる…どうしたらいい?

A.賃借人がいる物件は、まず3点セットを見てどのような性質の賃借人なのか見極めます。
物件を借りている方が現在の賃借人であれば、6ヶ月明け渡し猶予など記載されているかもしれません。その場合は、賃貸している権利が賃貸人にあるので、賃料を普通にいただきましょう。
投資として落札した物件であれば、そのまま賃貸人に住んでもらうのが一番なので交渉するのが良いかと思います。
要注意なのが、賃借権が優先の賃借権である場合です。
期限後の更新は買受人に対抗できるなどと記載してある物件については、落札してもすぐに居住したり、利用することができません。オーナーチェンジの物件を購入したのと一緒ですので、賃借人が自ら退去を申し出てくるまでは追い出すこともできません。
いずれにしても入札前に賃借人の正しい権利について3点セットで確認しておきましょう。

Q.落札した物件に占有者が・・・どうしたらいい?

A.まず占有者と聞くと、反社会的組織の方を連想される方もいらっしゃるかもしれませんが、それは昔の話です。今はそうではありません。
占有者は、競売物件では普通のことなのであまり心配する必要はありません。占有者がいた場合、まずは3点セットに記載されている占有者と同じ人物であるか確認しましょう。
間違いがなければ、記載されている占有者の権利を確認して、明け渡しの期日などの交渉をしましょう。
万一、全く話を聞いてくれない場合は裁判所で引渡命令の送達などの手続きをして、法的に明け渡しを進めることができます。ただし裁判所はあくまで手続きをしてくれるだけなので、実際に動かなくてはならないのは落札者本人です。

Q.落札した物件に多額の滞納金が…どうしたらいい?

A.マンションなどの区分所有建物であれば滞納金が残っていることがよくあります。
区分所有法で特定承継人がその債務を引き継ぐとあり、競売でも原則これが適用されているため、滞納金は全て落札者の負担となります。
2~3ヶ月の滞納ならまだしも、5年10年と滞納している物件も存在します。

Q.落札した物件がゴミ屋敷…どうしたらいい?

A.落札した物件がゴミ屋敷というのは珍しくありません。
しかし、落札したからと言って建物の中のゴミを勝手に処分することはできません。
競売で落札するのはあくまでも不動産の部分だけであって、中の動産については前所有者の物だからです。
前所有者または全占有者に動産の撤去をお願いするしかありません。
もし協力してもらえない場合は、こちらも引渡命令の申し立てを行い、法的に動産の移動・処分の手続きを進めるしかありません。
最悪の場合、強制執行で動産の移動・一時保管・処分はすべて落札者の負担となりますので、3点セットの写真でゴミや動産が多い物件の場合は、その予算も含めるのがベストです。